בעל נכס שמבקש למכור, להעניק במתנה, לשתף או לחלק את הנכס שלו פוגש במהירות את אותה שאלה: מה בעצם מותר לו, ומתי הזכות שלו נחשבת לקיימת מבחינה משפטית. התשובה נמצאת בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, החוק שמגדיר מהם מקרקעין, כיצד עושים בהם עסקה ומה משמעות הרישום בפנקסי המקרקעין.
חוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה. לכן מכירה, מתנה והעברה בין בני משפחה נבחנות כולן לפי אותו חוק. במאמר נסביר מה מאפשר החוק לבעלים, מהן הדרכים לשתף ולפרק שיתוף בנכס, וכיצד מתבצע רישום בטאבו.
- הבעלים רשאי להקנות את הנכס לאחר, בתמורה או ללא תמורה, בהתאם להוראות החוק.
- בעלים רשאי לשתף אחרים בנכס, ושותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף בהסכם או בצו בית משפט.
- הרישום בפנקסי המקרקעין (הטאבו) הוא השלב שמעגן את העסקה ומאפשר לעמוד על זכותכם.
מה רשאי בעל נכס לעשות לפי חוק המקרקעין?
בעל מקרקעין רשאי, בגדול, להחזיק בנכס, להשתמש בו, להקנות אותו לאחר ולהטיל עליו זכויות לטובת אחרים, והכול במסגרת הוראות החוק ובכפוף לדינים נוספים כמו חוק התכנון והבנייה. החוק מגדיר "מקרקעין" כקרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה.
הסמכות המרכזית של הבעלים היא להקנות את הנכס. ההקניה יכולה להיות מכירה בתמורה, אך גם העברה ללא תמורה, כמו דירה במתנה להורה, לילד או לבן זוג. בעסקאות כאלה קיימים היבטים נוספים שכדאי לבדוק מראש, ובהם מס רכישה על העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה. מידע מפורט יותר על ההיבטים האלה מופיע בעמוד על עסקאות מתנה במקרקעין.
חשוב לזכור שהחוק אינו רק מעניק סמכויות אלא גם מגביל אותן. כך, כשאדם מקים מבנה או נוטע נטיעות במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך על פי דין או לפי הסכם עם הבעלים, הברירה בידי בעל המקרקעין: לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם לסלקם ולהחזיר את המקרקעין לקדמותם. מי שבונה בנכס שאינו שלו ללא זכות על פי דין או הסכם עם הבעלים מסתכן אפוא בהפסד ההשקעה.
גם עסקת מתנה אינה בהכרח סופית. בנסיבות מסוימות אפשר לבקש לבטל אותה, ולכן כדאי להכיר את התנאים לכך עוד לפני החתימה. ההסבר המלא מופיע במאמר ביטול עסקאות מתנה במקרקעין. נקודה נוספת נוגעת לזכות קדימה: החובה להציע מקרקעין לבעל זכות קדימה אינה חלה על העברה ללא תמורה, אך הזכות עצמה לא מתבטלת, והיא חלה לגבי מי שרכש את המקרקעין ללא תמורה. מי שמקבל נכס במתנה מקבל אותו אפוא עם הזכויות שחלות עליו.
איך עובד שיתוף במקרקעין ואיך מפרקים אותו?
שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו כמה אנשים הם בעלים של אותו נכס, כמו יורשים שקיבלו דירה יחד או בני משפחה שרכשו נכס במשותף. החוק מאפשר לכל שותף לדרוש את פירוק השיתוף, ופירוק כזה יכול להיעשות בשתי דרכים: על פי הסכם בין השותפים או על פי צו של בית המשפט.
כשהשותפים מסכימים, פירוק השיתוף נעשה בהסכם. אם נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, כלומר כל שותף מקבל חלק מוגדר מהנכס, ההסכם טעון אישור המפקח, המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון. כשאין הסכם, פירוק השיתוף נעשה על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43 בחוק.
שותפים רבים מנסים למנוע פירוק באמצעות סעיף בהסכם השיתוף. החוק מתייחס לכך במפורש: אם בהסכם שיתוף יש תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין. תניה כזו אינה חסינה, ולכן כדאי לנסח אותה בזהירות.
הנושא רלוונטי במיוחד ליורשים. כשכמה יורשים מקבלים נכס אחד והם חלוקים בדעתם, פירוק השיתוף הוא הכלי המשפטי שמאפשר לצאת מהקיפאון. כדאי להבחין בין ההסדר הזה לבין עצם ההורשה: החוק מוציא הורשה על פי צוואה מהגדרת העסקה במקרקעין, ולכן שאלות של תוקף צוואה והתנגדות לה נבחנות במסלול משפטי נפרד מפירוק השיתוף שמתקיים אחרי שהנכס כבר עבר ליורשים.
לפני שפונים לבית המשפט, מומלץ לבדוק אם אפשר להגיע להסכם. פירוק בהסכמה נותן לשותפים שליטה על תוצאת החלוקה, בעוד שצו שיפוטי מכריע לפי שיקולי בית המשפט. מרבית השותפים מעדיפים את הדרך הראשונה כשהיא אפשרית, וגם בה יש חשיבות לניסוח מקצועי של ההסכם כדי שיעמוד בתנאי האישור הנדרשים.
איך רושמים עסקה בטאבו ומה עלול להשתבש?
רישום בטאבו הוא רישום העסקה בפנקסי המקרקעין, והוא השלב שבו הזכות שנוצרה בהסכם מקבלת מעמד רשמי מול כולם. עד שהרישום מתבצע, הקונה או מקבל המתנה מחזיק בעסקה אך לא בבעלות מעוגנת. לכן מי שמעביר נכס צריך לראות ברישום חלק בלתי נפרד מהעסקה ולא פעולה אדמיניסטרטיבית שאפשר לדחות.
התהליך נפתח בחתימה על מסמכי העסקה, והוא כולל בדרך כלל דיווח לרשות המסים והסדרת המיסוי הרלוונטי, בהתאם לסוג העסקה, ולאחר מכן הגשת הבקשה לרישום. במתנה בין קרובים, למשל, מס הרכישה נקבע לפי התקנות החלות על קרובי משפחה, כפי שמפורט בעמוד על עסקאות מתנה. פרטים ספציפיים כמו טפסים, מועדים ואגרות משתנים, ולכן כדאי לבדוק את הנתונים העדכניים אצל הגורם הרשמי או לפנות לעורך דין מקרקעין.
מה עלול להשתבש? הטעויות הנפוצות הן חתימה על הסכם מבלי לבדוק את מצב הרישום של הנכס, התעלמות מזכויות צדדים שלישיים, והנחה שעסקה בין קרובים אינה דורשת ליווי. גם בעסקה בין בני משפחה כדאי לוודא שהמסמכים משקפים את כוונת הצדדים, כי הסתמכות על הבנות בעל פה מובילה לא פעם לסכסוכים. בדיקה מוקדמת של הנכס ושל ההסכם חוסכת בדרך כלל הליכים מורכבים בהמשך. לרכישת דירה יש גם מדריך נפרד: עורך דין מקרקעין לרכישת דירה.
משרד משרד עו"ד ונוטריון אורי טשקורי עוסק בתחומי המקרקעין, הצוואות והירושות והתחום האזרחי-מסחרי, ומלווה לקוחות מכל רחבי הארץ בעסקאות העברה, בהסכמי ממון ובסכסוכי עיזבון. מי שמתלבט כיצד לבנות עסקה נכון מוזמן להתייעץ בתחום מקרקעין עוד לפני החתימה. להרחבה אפשר לעיין גם בהמלצות באתר המשרד.
מה כדאי לבדוק לפני שחותמים על עסקה במקרקעין?
לפני החתימה כדאי לוודא שלושה דברים: מי רשום כבעלים של הנכס, אילו זכויות של אחרים חלות עליו, והאם ההסכם משקף את מה שהצדדים אכן סיכמו. בדיקה כזו נעשית לפני שהכסף עובר או שהנכס נמסר, כי אחרי החתימה קשה הרבה יותר לתקן טעות.
- נסח הרישום של הנכס: הוא מראה מי הבעלים הרשום ואילו זכויות או הערות רשומות לצדו.
- שותפים נוספים בנכס: אם הנכס בבעלות משותפת, ייתכן שנדרשת הסכמה או חתימה של כולם.
- זכות קדימה וזכויות של צדדים שלישיים: אלה עשויות לחול על הנכס גם אם הצדדים לעסקה לא ציינו אותן.
- מועדי התשלום והמסירה: מומלץ לקבוע אותם בכתב, ולא להסתפק בהבנות בעל פה.
דוגמה מהשטח: שני אחים מקבלים דירה בירושה ואחד מהם מוכר את חלקו לצד שלישי בלי לעדכן את השני. עסקה כזו מעוררת סכסוך כמעט מיידית, ובדיקה מקדימה של מצב השיתוף וזכויות הצדדים הייתה חושפת את הבעיה לפני החתימה. לכן, בעסקה שיש בה יותר מבעלים אחד או קרבה משפחתית בין הצדדים, כדאי לקבל ליווי משפטי כבר בשלב הניסוח.
שאלות נפוצות
סיכום
חוק המקרקעין מגדיר מה רשאי בעל נכס לעשות: להקנות אותו בתמורה או ללא תמורה, לשתף אחרים בו ולפרק שיתוף בהסכם או בצו שיפוטי. הוא גם מציב גבולות, למשל בנוגע למי שבונה בנכס של אחר ובנוגע לזכות קדימה. את עיקרי ההסדר אפשר לקרוא ישירות בנוסח חוק המקרקעין עצמו.
הצעד המעשי החשוב הוא לראות ברישום בטאבו חלק מהעסקה ולא שלב שאפשר לדחות. לפני כל עסקה, מתנה או פירוק שיתוף, כדאי לבדוק את מצב הנכס, לוודא שההסכם משקף את כוונת הצדדים ולהתייעץ עם עורך דין. כך מפחיתים את הסיכוי לסכסוך ומעגנים את הזכות כבר מההתחלה.
מתכננים עסקה במקרקעין או רישום בטאבו?
אפשר לפנות למשרד עו"ד ונוטריון אורי טשקורי ולתאר את הנכס ואת העסקה שאתם שוקלים, כדי לבחון יחד את הצעדים הנדרשים.
המידע המובא במאמר זה הוא לצורכי מידע כללי בלבד, נכון למועד פרסומו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי לכל דבר ועניין. החקיקה והפסיקה משתנות מעת לעת, ולכן לקבלת ייעוץ משפטי המתאים לנסיבות הספציפיות שלך, פנה לעורך דין.
